買っただけじゃダメ!業者売りっぱなしの投資用マンションを私的年金にする方法解説

投資マンションを購入しても、実際に完済することができない買いっぱなしのマンションオーナーが多いのはご存じでしょうか?これでは何のために、投資マンションを購入したのか、と負担感ばかり高くなってしまいます。当初、年金対策として投資マンションを購入したはいいものの、結局完済できなければ絵に描いた餅で終わってしまいます。

今回はそんなマンションオーナーのために、ローンの具体的な完済計画をご提案していきます。

1 老後のライフプランから逆算して、資金計画を建てよう

「そうだ!退職金で一括返済しよう」、果たしてこれは名案なのでしょうか?ここでは退職金平均額や退職時貯金平均額と老後のライフイベントを検討しながら、その答えを出していきたいと思います。

 

① 退職金平均額と退職時貯金平均額

ⅰ 退職金平均額

参考:厚生労働省 平成30年就労条件総合調査

https://www.mhlw.go.jp/toukei/itiran/roudou/jikan/syurou/18/dl/gaiyou04.pdf

上記は厚生労働省が公表した「平成30年就労条件総合調査」の結果です。退職給付制度の定年退職者1人当たりの平均退職給付額は以下のようになります。

大学・大学院卒 高校卒(管理・事務職) 高校卒(現業職)
勤続35年以上 2,173万円 1,954万円 1,629万円

ⅱ 退職時貯金平均額

参考:知るぽるとHP 「家計の金融行動に関する世論調査」

https://www.shiruporuto.jp/public/data/movie/yoron/

上記は政府による「家計の金融行動に関する世論調査」の結果です。基本的に貯蓄額の平均は中央値で判断します。よって60歳代の貯蓄平均額は601万円、70歳代の貯蓄平均額は600万円となり、およそ退職時の貯蓄額の平均は600万円であることがわかります。

よって貯蓄額と退職金の合計は以下になります。

大学・大学院卒 高校卒(管理・事務職) 高校卒(現業職)
勤続35年以上 2,173万円 1,954万円 1,629万円
貯蓄額と退職金の合計 2,773万円 2,554万円 2,229万円
② 老後のライフイベント出費例

ⅰ 介護費用 およそ80万円/年額

ⅱ その他

旅行や趣味、孫への教育費の援助など豊かな老後を送るためには、月々約38万円、年間で456万円必要と言われています。支給される公的年金を月額20万円の場合、プラス約15万円(月額)ほどの持ち出し金が必要になります。

*参考:生命保険文化センター「生命保険に関する全国実態調査」

https://www.jili.or.jp/research/report/zenkokujittai_h30st_2.html

退職後20年生存(うち10年は要介護)すると想定した場合、夫婦で9,920万円ほどの資金が必要になります。それに対し支給される公的年金額は20年間で累計約4,400万円です。貯蓄額と退職金の合計はおよそ2,2002,800万円ですから、年金と貯蓄額と退職金の全てを合計しても6,600万円~7,200万円となり、9,920万円の老後の生活資金を賄うことはできません。そんな状況で更に退職金をマンションの返済費用に充当するということは到底無理だと言えます。

2 分散投資をして繰上げ資金を作ろう!

不動産投資を行う上での目的がキャッシュフローを得ることでなければ本末転倒です。いくら都心一等地の資産性の高い物件を所有していても、そこから目に見えて分かる収益が発生しなければ不動産投資をしている意味がありません。確かに都心の不動産は今後人口減少が進む日本に於いて唯一その資産性が維持される可能性が高いエリアです。ただ逆に収益性はそれに反比例するので利回りが低くなります。そうなるといつまで経ってもローン返済が終わらずに家賃収入を得ることが出来ないというジレンマに陥るわけです。それではせっかくの不動産投資も無意味なものになり兼ねません。ではどのようにして資産性の高い不動産から収益を発生させる仕組みを作っていくかを具体的にお教えします。

資産性の高い都心のマンションとは別に、郊外の戸建てやアパートなどといった収益性の高い物件を投資対象に入れてみてはいかがでしょうか?郊外の戸建てやアパートなどは利回りが高いため、ローンを早期に完済することが可能です。また利回りが高いためローンで購入しても毎月の家賃収入が、ローン返済額を大きく上回るので、まとまった金額のキャッシュフローを購入当初から獲得することが可能です。

不動産投資の大手サイトである楽待*で「埼玉県、戸建賃貸、利回り10%以上」で検索してみると134件もの物件がヒットしました。また「埼玉県、1棟アパート、利回り10%以上」で検索しても543件もの物件がヒットしています。

利回り10%以上ということは、10年後にはローンを完済することができる水準です。このように郊外には多くの高利回り物件が存在しますので、活用しない手はありません。そもそも人口減少が進み過ぎた過疎化した市場で勝つことは難しいですが、郊外でもある程度の人口の出入りが見込めるエリアであれば、管理方法によって十分稼働率を高めていくことができます。

郊外エリアの利回りが高い物件から得るキャッシュフローを、資産性は高いが収益性の低い都心エリアの投資物件のローンの繰上げ返済に充当していけば、都心物件の完済期間を前倒しすることが可能になります。

 

また、高利回り物件は早期にローンを完済することも可能なので、売却して得たキャピタルゲインを繰上げ原資にすることもできます。

このように投資対象を分散することで、ローンの返済方法にも選択枠が生まれてくるのです。

*参考:楽待

https://www.rakumachi.jp/

3 価値が下がりにくく賃貸需要の安定した都心マンションに投資する

参考:スムーズ 「東京23区のマンション、土地の㎡単価変動率(2007年基準)」

https://sumu-z.jp/tips/tips28/

今後人口減少が進む社会的な背景を見れば、日本全体の不動産価格は下落していくと見るのが自然です。ただ、東京23区に関して言えば、それには当てはまらないと言えるかもしれません。

上記は「東京23区のマンション、土地の㎡単価変動率」をあらわしたグラフです。リーマンショックから、土地・マンションともに価格が上昇していることがわかります。

特に近年におけるマンション価格の上昇率はかなり高くなっていることがわかります。

仮に不動産投資で年金対策を考えるのあればその条件として、労を掛けずに安定した家賃収入が入ってきて、売りたい時に高値で売れる物件であることが最適解だと言えます。仮に老後、体が不自由になってしまっても管理に手間や労力を掛けずとも入居者を付けてくれるのは、やはり立地だと言えるからです。だとすれば都心のマンションに投資することに異論はないと言えます。

やはり私的年金には都心のマンションが投資対象として最適であることがわかります。

4 具体的な物件の資金計画シミュレーション

ここでは、悩める買いっぱなしのマンションオーナーに、不動産のプロが具体的な物件の資金計画シミュレーションを提示していきたいと思います。

① ライフプランから考える返済計画

高利回りの郊外の戸建てやアパートを所有することで、投資資金(キャッシュ)に余裕が生まれます。高利回り(利回り10%以上)の物件であれば、10年でローンを完済することが可能です。このため65歳の定年までに完済物件を作ることも十分に可能です。

完済物件から生じるキャッシュを価値が下がりにくく、投資リスクの低い都心のマンションの繰り上げ返済に充てることで、現在抱えているローンを完済することも可能です。

② 投資マンションの繰り上げ返済シミュレーション
下の表の通り、37歳の時に2019年6月から都心マンション投資をスタートします。物件価格2520万円のマンションをローン金利2%、ローン期間35年で返済していくとします。
通常に返済を進めれば下のように投資をスタートしてから36年目の2054年、本人が72歳の時にローンがやっと完済します。しかし、これでは年金対策とした購入した意味が全くないと言っても過言ではありません。
郊外の高利回りの一棟収益物件を運用してあがる年間100万円のキャッシュフローで、都心マンションのローンを繰上げ返済するシミュレーションです。
左に黄色でマークされた数字が繰り上げ返済額です。上の表のように毎年7月に約100万円の繰り上げ返済を行っていきます。繰上げ返済には支払い減額と期間短縮の2種類ありますが、本シミュレーションでは期間短縮をしていきます。
すると上の表のように投資スタートから16年目の2034年、本人が52歳の時に完済することが出来ています。約20年の期間短縮に成功することできたわけです。これであれば、十分私的年金として都心マンションから安定して入る家賃を老後の生活資金として享受することができるようになります。

なぜ、買いっぱなしオーナーが増加しているのでしょうか?それは物件を「販売」することが不動産業者のゴールになってしまっているからこそ、起こる悲劇です。多くの投資マンション販売業者は「売って終わり」というようなクレームをお客様から耳にすることがあります。

投資マンション販売業者にそそのかされて、このような悩みを抱えている投資家の方を多く見かけます。

✓ 現在所有しているマンションのローンが完済できそうもない…

✓ 投資マンションを購入したが思うような利益をあげることができない…

✓ 不動産投資で私的年金を作りたいが、リターンをあげられるようなアドバイスがもらえない…

 

もし一つでも当てはまる投資マンションションオーナーさんは、マンションを購入した業者や関係業者以外の客観的な立場にいる信用できる不動産コンサルタントにご相談ください。

 

Follow me!

「賃貸事業スキームでつくる資産構築講座」とは?

  • このまま今の会社で働き続けることが出来るのだろうか?
    • この仕事をしていて家族を養っていけるのだろうか?
    • 上司を見ても幸せとは思えない、自分もああなるのだろうか?
    • 老後の年金生活が不安
    • スキルや能力がない自分でも効率よく稼げる副業はあるのだろうか?
    • 生活する為に仕事を続けているが、そもそも幸せってなんだろう?
    ひとつでも当てはまる方は、必ず新しい扉が開けます。         こちらから無料講座をご覧ください      
    おすすめの記事