投資マンション業者が教えない秘密!本当にマンション経営で失敗しない方法とは?

悪徳マンション販売業者は投資家に物件を購入させることだけが仕事ですから耳障りのよいセールストークしか行いません。

今回は全国の一棟、区分、新築、中古と収益物件すべてを取り扱える弊社が、客観的な視点で「投資マンション業者が教えない本当にマンション経営で失敗しない方法」をご紹介したいと思います。当記事を活用して、読者の方々に勝てる不動産投資を行っていただければ幸いです。

 

1 中古物件を選ぶこと

参考:三菱UFJ不動産販売「築年数による中古マンション売却額の比較」

https://www.sumai1.com/sellers/market/age/

 

① 中古マンションはローン支払い金額が安い

上記は「築年数による中古マンション売却額の比較」です。21年を経過するとマンション価格がおよそ6割下落し、下落に歯止めがかかることがわかります。マンションの法定耐用年数は47年です。築21年のマンションを購入しても、まだ26年も法定耐用年数が残っていることになります。

ローンは耐用年数分組むことができるので、支払額は以下のようになります。

 

ⅰ 新築で47年ローンにて購入した場合のローン支払い金額

4,895万円÷47年÷12か月=86.790円

 

ⅱ 築21年のマンションを26年ローンで購入した場合のローン支払い金額

1,899万円÷26年÷12か月=60,865円

 

このように月額のローン支払い金額がおよそ3割も減少することがわかります。

② 中古マンションの賃料の下落は2割程度

参考:三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

https://www.smtri.jp/report_column/report/2013_01_16_1521.html

 

上記のワンルームマンションの賃料推移から、下落率は17%で20年の時点で賃料相場の下落に歯止めがかかることがわかります。

③ 築21年のマンションを購入する投資家が勝ち組

見てきたように、中古マンションの資産価値は築21年で6割と大きく下落しますが、賃料相場はたった17%しか下落しません。このように、中古マンションを購入すれば、不動産投資で大きな収益をあげていくことができることを数値から見て取ることができます。

④ 中古マンション購入をおすすめする理由

上記のほかにも中古マンション投資をおすすめする理由があります。

 

ⅰ 修繕積立金

修繕積立金は築10年を経過したマンションで上昇するケースが多々見られます。21年を経過したマンションであれば、修繕積立金も増額済みであるため、先の資金計画が立てやすいといったメリットがあります。

 

ⅱ 収支バランスが読みやすいためローンが組みやすい

中古マンションの場合、物件の資産・賃料・費用(修繕積立金など)が安定しているため、収支バランスがわかりやすく、金融機関のローンの審査に通りやすいというメリットもあります。

 

このように投資の出発点で「新築マンション」を選んでしまっている時点で、投資における収支は決まってしまうことに注意しましょう。

2 インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資にはインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(不動産売買益)の2種類の収入があります。老後に向けて安定したインカムゲインを獲得するためには、65歳(できれば60歳)までにローンを完済する必要があります。そのためにはローンの繰り上げ返済が必要になります。

ローンの繰り上げ返済を可能にするためにも、ローン返済の資金をキャピタルゲインで作る必要があります*。

このように不動産の収益をキャピタルゲインとインカムゲインの両面から構築することが不動産投資で収益を上げるためには重要になってくるのです。

 

*詳しくは次項で説明します

3 都心型ワンルームと郊外物件を併用した不動産投資

① 都心型ワンルーム物件の特徴

都心型のマンションは高い賃貸需要があり、将来的に安定収入が見込める可能性が高いためインカムゲイン向けの物件といえます。

しかし、利回りが低くローン返済に時間がかかるというデメリットも存在します。

② 郊外物件の特徴

郊外物件は都心の物件に比べ高利回りで短期間でローンを完済することができるため早い段階で家賃収入を発生させることができます。

③ 都心型ワンルームマンションと、郊外型ファミリー物件で分散投資

利回りが高く、早期にローンが完済が見込める郊外物件と長期的に安定した家賃収入が見込める都心型ワンルームマンションに分散投資することで、バランスの取れた不動産投資を行うことができます。

利回りが高い郊外物件からの家賃収入を都心型ワンルームマンションの繰り上げ資金にしたり、思い切って物件を売却してキャピタルゲインで繰り上げ資金に充当することもできるからです。

郊外型の場合、人の出入りはどうしても都心に比べ少なくなるので、賃貸管理はより手間がかかり、専門的な管理ノウハウが必要です。ただし、一定期間であれば高稼働率を維持し、最大限の収益をあげることは可能です。郊外の物件が仮に一棟アパートであれば、木造になるので耐用年数が22年と、鉄筋コンクリート造と比較すると短期になります。修繕リスクや出口戦略も同時に考慮した物件選定が必要となります。

 インカムゲイン目的の物件と、キャピタルゲイン目的、繰り上げ原資獲得目的の物件とそれぞれに役割分担を与え分散投資をすることで、安定した私的年金を手に入れることが可能になります。

よくありがちな都心型ワンルームマンションを複数戸購入してしまい、定年時に完済できずに家賃収入を得られないという失敗がないように、計画的な投資戦略を組む必要があります。

4 退職までにローンを完済しよう

現在日本企業の多くは定年退職制度を導入しています。多くの企業は60歳定年、60~65歳までの再雇用制度を採用しています。定収入のある定年退職時までにはローンを完済するように資金計画を立てましょう。

ライフプランに沿った投資計画を立てることが、不動産投資で収益をあげていくための近道といえるでしょう。

5 最後に

今回は弊社の不動産コンサルタントが「投資マンション業者が教えない秘密!本当にマンション経営で失敗しない方法とは?」をご紹介してきました。見てきたように正しい知識をもって計画的に不動産資産を運用していくことで、投資の勝率や投資効率を向上させることが可能です。

弊社では、読者の皆様の不動産運用をより良い方向へと導くための、幅広い知識や経験に基づいた提案力があります。

東京23区の主要エリアの駅近マンションは賃貸需要が手堅く、賃料も高止まりの傾向が続いています。弊社ではお客様に合わせて好条件の物件、資金計画をご提案できますので、是非ともご相談ください。

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