物件選びの重要なファクター「レントロール」とは?

レントロールをご存知でしょうか?レントロールには物件を選ぶうえで重要な情報が詰まっています。今回は物件選びの重要なファクター「レントロール」について見方から物件選びへの活用方法までご紹介していきたいと思います。

 

1レントロールとは?

参考:初めてでも分かる不動産投資のポイント

上記はレントロールのひな型です。ここではレントロールとはどのような書類なのかを解説していきたいと思います。

 

① レントロールとは

レントロールとは別名「貸借条件一覧表」とも呼ばれています。レントロールには正式なひな型が存在しませんが一般的に下記のことが記載されています。レントロールはマンションやアパートを一棟買いする際に重要な物件の判断資料になります。

 

≪レントロール記載事項≫

・各部屋番号毎の契約賃料

・各部屋番号毎の面積

・各部屋番号毎の共益費

・各部屋番号毎の敷金の金額

・各部屋番号毎の契約年月日

・契約者の名前

・契約者の性別

・契約者の勤務先(記載がない場合もあり)

 

② レントロールの入手方法

レントロールは物件の概要資料と一緒に仲介会社から貰うことができます。

2 レントロールの見方・活用方法

レントロールには物件選びに関して重要なファクターが多く掲載されています。ここではレントロールを実際に活用するためのポイントをご紹介していきたいと思います。

 

① 入居開始年月の確認

意外かもしれませんが、レントロールで入居開始年月を確認することは大変重要です。理由はさくらや詐欺を見抜くうえで重要だからです。

具体的には同じ時期に大量の新規入居者が存在するケースでは注意が必要です。新規で入居者を増やし、満室に見せかけ、物件を高く売り抜ける悪徳業者も存在するからです。

 

② 空室部分の想定賃料の確認

空室部分の想定家賃は適切に設定されているのでしょうか?ここの家賃設定が適切に行われていないと、物件購入後の賃貸借経営で誤差が生じることになりますのでしっかりと確認しましょう。

確認方法は賃貸借のサイトで購入予定の物件と同条件の物件の家賃と比較することで確認することができます。

 

③ 入居期間の確認

一般的にシングル向け物件の場合は4年、ファミリー向け物件の場合は6年が平均的な入居期間です。ですから入居期間がファミリー向けの物件の場合、6年以上入居している世帯がある場合近日中に「退去」する可能性が高いといえます。

また長期で入居していた物件では原状回復費用が高くかかることがあります。ですから、リフォーム費用を見込んで物件を購入して収益を上げていくことが可能なのかを見極めるようにしましょう。

 

④ 直近の契約の確認

直近の契約内容を精査することで、今後の物件の競争力を知ることが可能です。具体的には直近の契約賃料が今後の物件の賃料になってきます。最悪の事態を考えて、全ての部屋が直近の賃料になっても収益を上げていくことが可能なのかを計算したうえで、物件の購入を検討するようにしましょう。

また、直近の契約が長期にわたって存在せず、空室がそのままになっている場合も注意が必要です。長期間放置されている部屋は荒れます。そのため思わぬ修繕費用が発生する可能性も存在します。

 

⑤ 法人契約の有無を確認

部屋の大部分が同じ法人によって借り上げられている場合は注意が必要です。なぜなら、何らかの事情で法人が倒産したり、勤務地を移動した場合、一気に多くの部屋が空き部屋になってしまうことがあるからです。

 

⑥ オーナーが支払うべき費用の確認

町内会費・水道料金・駐車料代金などオーナーが支払分ければ行けない項目があるのかを確認しましょう。

 

今回は物件選びの重要なファクター「レントロール」について見方から物件選びへの活用方法までご紹介してきました。レントロールには物件を選ぶうえで重要なファクターが詰まっています。しっかりとレントロールを読み込んで高利回りの物件を入手しましょう。

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