住宅ローン付きのマイホームを売却する方法~競売・任意売却

急なリストラや病気にけがなど、住宅ローンを返済することが困難になるケースがあります。住宅ローンの返済が滞るといったいどのような措置が下されるのでしょうか?また住宅ローンの返済が困難になった場合、どのような対策をしていけばよいのでしょうか?

今回は住宅ローンの返済が滞った場合にどのようになるのか、また住宅ローンの返済が不能になった場合に講じるべき対策をご紹介していきたいと思います。

1 住宅ローンの返済が滞った場合の流れ

住宅ローンの滞納状況 金融機関や裁判所で講じられる措置
12か月 催告書や督促状、金融機関からの電話が着始める
3か月 個人信用情報機関に事故歴が記載される(ブラックリストに載る)
半年 期限の利益が喪失する→住宅ローンの一括支払いを要求される
9か月 保証会社が金融機関にローンの返済をする
10か月 保証会社が競売を申し立てる
  競売にかかる
  競売が完了すると強制立ち退きになる

 

住宅ローンの返済が滞った場合、上記のようにかなり早いスピードで物件が競売にかけられてしまいます。一般的に1年半程度で強制立ち退きをしなければいけなくなります。

 

2 競売と任意売却の違い

ローンが支払えなくなった場合、住宅ローン付きで物件を売却する方法は競売と任意売却になります。同じローン付き物件の売却方法である競売と任意売却ですが違いはどこにあるのでしょうか。

 

  競売 任意売却
物件の売却金額 市価の7割程度 市価
ローン残債 物件の売却価格が安いため、ローン残債も多く残る 競売と比較して高く売却することができるため、ローン残債も少なくて済む
ローン残債の支払い方法 一括請求 分轄による支払いが可能
引っ越し費用 なし 債権者との交渉により、物件の売却代金から引っ越し費用を除くことも可能
個人情報 新聞などに掲載されるため、ご近所や職場などに知られる可能性が高い 知られることがない

 

見てきたように競売と任意売却では天と地の差があります。任意売却は市価で物件を処分されるほか、ローン残債が残ってしまった場合でも支払いを分割することが可能です。対して競売の場合、物件は安く売却されてしまう上に、ローン残債も一括で支払わなければなりません。

住宅ローンの返済が困難になった場合には、早急に任意売却に強い不動産会社に相談し、任意売却の手続きをとるようにしましょう。

 

3 住宅ローンの返済が不能になった場合に講じるべき対策~任意売却とは

① 任意売却とは

任意売却とは住宅ローンが返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

このため任意売却には金融機関との交渉と不動産物件の販売力がかかわってきます。

 

② 任意売却のメリット

ⅰ 市価で物件を売却することができる

任意売却の場合、通常の不動産売却と同じ手続きで物件を売却することができるため、誰にも知られずに市価で物件を売却することができます。

 

ⅱ 物件売却後の生活スタイルを確立しやすい

任意売却の場合、物件売却後もローン残債を分割などで支払っていけるため、物件売却後の生活スタイルを確立しやすいというメリットがあります。

 

ⅲ 面倒な手続きはプロがすべて行ってくれる

金融機関との交渉や不動産物件の販売などの手続きはすべて任意売却のプロが行ってくれるため、通常通りの生活を続けることができます。

 

③ 任意売却が行える期限

任意売却は理論上開札日の前日まで可能ですが、実際には開札日の1か月程度前に物件の買主が決まっていないと買主側の金融機関のローンなどが間に合わないといったことになりかねません。

また競売を申し立てられてしまった場合は競売申し立て費用(約60万円~)も請求されることになるため、できるだけ早く任意売却のプロに相談することがローン残債を減らすためにも大事であるといえます。

 

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