市価より3割は安く購入できるといわれる競売物件とは?

競売物件は一般的に市価の3割引きで購入できるといわれています。今回は不動産物件をリーズナブルに購入することができる競売物件に関してご説明していきたいと思います。

1 競売物件とは

競売とはローンの返済が不能になった物件が差し押さえられて裁判所での競売にかけられた物件のことです。競売は入札方式で行われます。また競売によって回収されたお金は債権者への弁済に充当されます。

2 競売物件が市価よりも安い理由

 

競売物件は一般的に市価よりも安く不動産物件を購入することができるといわれています。なぜ競売物件は安く物件を購入することができるのでしょうか。

 

① 競売は売主が存在しない

競売物件の場合、法的な「売主」が存在しません。そのため、一般的な不動産売買に付随するような瑕疵担保責任や物件の引き渡しといったサービスを受けることができません。このため、競売物件は市価よりも安く物件を入手することができるのです。

 

② 物件の内覧ができない

競売物件の場合、物件に居住している人が存在するため物件の内覧をすることができません。

 

③ ローン滞納者が保有している物件

競売の場合、ローンを滞納した物件が競売にかけられます。そのため物件のメンテナンスがきちんとなされていない可能性も高いといえます。

 

競売物件の場合、一般の売買物件よりもリスクが高い傾向があります。このため、物件を安く入手することができるのです。

3 競売物件購入の流れ

ハイリスク・ハイリターンの競売物件投資ですが、やはり不動産物件を安く購入することができるのは魅力的ですよね。ここでは実際に競売物件を購入する場合の流れをご紹介していきたいと思います。

 

① 競売物件探し

最初に入札を希望する物件を見つけます。競売物件は新聞などにも掲載されますが、競売専門サイトの「BIT 不動産競売物件情報サイト」*を利用すると簡単に希望の物件を検索することができます。

 

*参考:BIT 不動産競売物件情報サイト HP

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

 

② 競売物件を調査する

BIT 不動産競売物件情報サイト」では実際に裁判所に赴くことなく3点セットを(物件明細書,現況調査報告書,評価書)をダウンロードすることができます。また各物件の住所や面積、入札の最低価格といった基本情報も入手することができて便利です。

 

③ 入札する物件が決まったら、ローンの準備を並行して行う

競売物件を購入する際に現金ではなく、金融機関からの融資を希望する場合は落札後から融資先を見つけて融資を受けるとなるとスケジュール的に間に合わない場合があるので、入札準備と並行してローンの準備も行います。

 

④ 入札する

入札に参加するためには以下の準備物が必要です。

 

・裁判所への入札保証金*の振り込み証明書

・入札書

・住民票

 

*入札保証金は売却基準価額の20%です、また落札されなかった場合は返金されます。

 

⑤ 開札

入札締切日から1週間後に落札者が決まります。

 

⑥ 物件引渡し

競売物件の場合、占有者の立退き交渉から引き渡しまでの手続きをすべて自分で行わなければなりません。

4 競売物件の注意点

① マンションなどの場合、滞納金を支払わなければいけないケースもある

マンションなどの場合、滞納管理費等を競落人が負担することになります*。こうしたケースではその分物件の落札価格が低く設定されていることが一般的です。

 

*参考:建物の区分所有等に関する法律第8

 

② 代金納付期限までに支払わないと、入札保証金が没収される

競売では代金納付期限までに物件代金を支払わないと、入札時に振り込んだ物件価格の20%にあたる入札保証金が裁判所に没収されてしまいます。ですから融資で競売物件の購入を検討する際には代金納付期限に合わせた融資スケジュールを組まなければいけません。

今回は競売物件や競売手続きに関してご説明してきました。近年、一般の不動産投資家の間でも安く物件を購入することができる競売物件の購入が人気です。リスクを理解したうえで、掘り出し物の競売物件を探してみるのもよいかも知れません。

 

 

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