任意売却物件をご存知でしょうか？通常の不動産物件と比較して安く購入することができ、お宝物件の宝庫といわれています。今回は不動産投資上級者向けの投資案件である任意売却物件をご紹介していきたいと思います。
1 任意売却物件とは
任意売却物件とは、ローンの支払いが不能になった不動産物件でローンの残債が物件の売却金額よりも多く残る場合に、債権者への支払いのために売りに出される不動産物件のことです。競売とは違い、任意売却では一般的な不動産会社を仲介者として不動産物件を売却します。
2 任意売却物件が市価よりも安い理由
一般的な不動産会社を仲介者として不動産物件を売却する任意売却ですが、なぜ市価よりも不動産物件が安く購入することができるのでしょうか。
① 売主の瑕疵担保責任が免責されている
売主はローンを滞納している債務者です。ですから、瑕疵担保責任を保障する経済的余裕はないと判断されるため、任意売却物件では売主の瑕疵担保責任が免責されます。
② 突然白紙撤回される場合がある
任意売却の場合、上記のような特約が記載されていることが一般的です。なぜなら、任意売却の場合、債権者が物件の売買契約を認めずに抵当権を外さない場合が想定されているからです。そのため、途中まで順調に進んでいた売買契約が突然白紙撤回されるリスクが存在します。
③ 任意売却では「現況有姿」が原則
任意売却では、債務者（売主）に経済的が余裕がありません。また債権者である金融機関も少しでも多く債権を回収したいと考えるため、債務者に負担を強いるようなことを要求することが難しくなっています。そのため、物件の引き渡しも「現況有姿」が原則とされています。
見てきたように任意売却物件にはリスクも存在するため、その分不動産物件を安く購入することができることが分かります。
3 任意売却物件購入の流れ
リスクはありますが、正式に不動産会社が仲介に入り不動産物件を安く購入することができる任意売却物件は魅力的です。ここでは実際に任意売却物件を購入する際の流れを見ていきたいと思います。
① 物件の購入予算や条件を決める
最初に物件の購入予算や条件を決めていきます。これは通常の不動産物件の購入と同じです。
② 任意売却の専門不動産業者に物件の相談をする
任意売却物件は通常市場に出回らないケースがほとんどです。ですから任意売却物件を購入する場合には任意売却物件の専門不動産業者に相談することが一番です。
③ 現地下見や物件内覧
任意売却物件の場合現状有姿渡しが原則ですので、しっかりと物件を見分するようにしましょう。
③ 売買価格や引渡しなどの条件交渉
現地下見や物件内覧後に物件を購入したい場合、物件の売買に関する条件交渉を行います。
④ 売買契約を締結
⑤ 決済・引渡し
4 任意売却物件の注意点
任意売却物件を購入する場合の注意点は何でしょうか。
① 普段からアンテナを張っておこう
任意売却物件は滅多に市場に出回ることがありません。ですから、普段から任意売却物件を取り扱っている不動産会社と懇意にして、情報を教えてもらえるようにしましょう。
② 手付金の取り扱いに注意しよう
任意売却を行う債務者（売主）はお金に余裕がないことが特徴です。ですから、通常の不動産売買のように手付金を売主に渡してしまうと、他の債務の弁済にあてられたりすることがあります。ですから、手付金は不動産会社預かりにしてもらうことが得策です。
③ マンションの場合、滞納金を支払う義務が生じる
マンションの場合、管理費などの滞納金を支払わなければいけません。ですから、管理費や修繕積立金などの支払い状況もしっかりとチェックしましょう。
今回は不動産投資上級者向けの投資案件である任意売却物件をご紹介してきました。任意売却物件はリスクもありますが、お宝物件も多いことが特徴です。任意売却物件投資で高利回りを実現してみませんか。
