ライフスタイルの変化や転勤などでマイホームの住み替えを検討している方もいらっしゃると思います。マイホームの住み替えは家の売却と家の購入を同時進行で行わなければならないため、高度な不動産売買に関するテクニックが必要になってきます。
今回はマイホームの住み替えを成功させるために行うべきことをご紹介していきたいと思います。
1 マイホームの住み替えの第1のハードル～売り先行か、買い先行か？
マイホームの住み替えで最初にぶち当たる課題が、「売り先行か、買い先行か？」という問題です。結論から申しますと、お金に余裕があるのなら「買い先行」が有利です。ここではそれぞれのメリットとデメリットをご紹介し、どちらを選ぶべきなのかを分かりやすく解説していきたいと思います。
マイホームを最初に売却し、次にマイホームを購入していくタイプの住み替え方式を「売り先行」といいます。
ⅰ 売り先行のメリット
最初にマイホームを売却する「売り先行」方式の場合、資金プランが立てやすいというメリットがあります。マイホームを先に売却することで、いったん住宅ローンを完済してから再度マイホーム購入のための住宅ローンを組むことができるからです。
ⅱ 売り先行のデメリット
売り先行のデメリットはマイホームの売却にかかる「内覧者」の対応に追われることがネックになります。また先にマイホームを売却するため、マイホームを購入するまでの仮住まいのための家賃などが発生することもデメリットになります。
ⅲ 売り先行を選択すべき人
住み替えのための資金繰りが厳しい方はまず、マイホームの売却を先行することをおすすめします。一旦住宅ローンを完済することができるため、新規で住宅ローンが組みやすくなるからです。
マイホームを最初に購入し、次に住んでいたマイホームを売却していくタイプの住み替え方式を「買い先行」といいます。
ⅰ 買い先行のメリット
先に新しいマイホームを購入することで仮住まいの家賃が発生しないため、ゆったりと新しい住まいを選ぶことができます。また住んでいた物件も「空室」にしてから売却することができるため、「内覧者」の対応に追われることもなくじっくりと物件を売却することができます。
ⅱ 買い先行のデメリット
買い先行の場合、二重にローンを組むことになることが最大のデメリットになります。
ⅲ 買い先行を選択すべき人
現在住んでいる家のローンを完済している人など、資金に余裕がある場合はゆったりとマイホームを売買することができる買い先行を選択するとよいでしょう。
2 マイホームの住み替えの第2のハードル～ローン残債＞マイホーム売却代金のケース
マイホーム売却代金が住宅ローンの残債に満たない場合、ローンの残債を自己資金などで賄わなければいけません。なぜなら金融機関が家の抵当権を解除してくれない場合、正当な市価で住宅を売却することができないからです。
ここではローン残債＞マイホーム売却代金の場合の対応策をご紹介していきたいと思います。
① 自己資金を追加する
住宅のローン残債額−マイホーム売却代金で足が出てしまう部分がショートした資金額になります。足りない金額が出てしまう場合、自己資金を投入して先に住宅ローンを完済してしまいましょう。
② 住み替えローンを利用する
自己資金がない場合は金融機関の住み替えローンを利用しましょう。住み替えローンとは今の住宅ローンの残りと新しい住宅ローンの金額をまとめて借りることができるローンのことです。住み替えローンを利用すれば、自己資金を補充することなしでも住み替えをすることができます。
ただし、月々の返済金額は上がることになります。返済に無理のない資金計画をしっかりと立てるようにしましょう。
今回はマイホームの住み替えを成功させるために行うべきことをご紹介してきました。マイホームの住み替えは家の売却と購入を同時に行わなければいけないため、難易度の高い売買テクニックが必要になります。
信頼できる不動産会社に相談し住み替えをすることが、成功する住み替え術の極意だといえましょう。
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