中古の木造アパートに投資するメリットとデメリットは何?

1.はじめに

不動産投資を行う際に木造アパートを中古で購入される方もいらっしゃるかと思います。

 

しかし中古の木造アパートに投資を行う際は、メリットとデメリットをしっかり把握して、投資を行う必要があります。

 

そこで今回は木造アパートを中古で購入し投資を行う際のメリットやデメリットだけでなく、木造アパートの投資に向いている人はどんな人なのかについてもまとめてみました。

最後までご確認いただけますと幸いです。

 

2.中古の木造アパートに投資するメリット

では中古の木造アパートに投資するメリットは何があげられるのでしょうか?

①資産価値が下がりにくい可能性がある

中古の木造アパートは、新築のアパートやRC物件よりも物件価格が安いです。

なぜなら中古の場合、建物の評価価値が低いため、土地の値段と資産価値がほぼ同等だからです。

 

そして木造アパートの建物価格は、売買価格の1割〜2割ほどのものが多く、中には土地代だけで建物の価格は無料の場合も存在します。

 

このため中古で購入しても、新築アパートほど資産価値がほとんど下がらないというメリットがあります。

②減価償却を使って節税できる

木造アパートは耐用年数が22年で、築年数が22年を超えたものを購入した場合、4年間で減価償却することが可能です。

 

例えば3,000万円(築22年)のアパートを購入した場合で考えてみましょう。

 

このアパートの土地が2,000万円で、建物代が1,000万円とします。

 

1,000万円を4年間かけて減価償却を行うと、毎年250万円を経費にできます。

 

仮に所得税の税率が20%だった場合は、

 

250万円×20%=50万円の所得税を節税することが可能です。

3.中古の木造アパートに投資するデメリット

木造アパートを中古で購入するデメリットは以下の通りです。

①耐用年数が短い

木造物件の法定耐用年数は22年で、RC造の47年や重量鉄骨造の34年に比べると短くなっています。

 

このため、金融機関からの担保の評価が低くなる場合が多く、融資を受けられなくなる可能性があります。

 

また融資してもらえたとしても借入期間が短くなる可能性が高くキャッシュフローが出にくくなるため注意が必要です。

②投資の規模が拡大できない

中古の木造アパートは、物件の積算評価が低くなる可能性があるため、金融機関が1棟目の融資してくれたとしても、2棟目以降は融資してくれない可能性があります。

 

また、中古の木造アパートは物件価格が、数千万円前後のものも多いため、 投資対象をこれだけに絞ってしまうと、投資規模がなかなか拡大できません。

③空室率が高くなる

 

特に中古の木造アパートは、マンションや新築のアパートに比べて空室率が高くなる可能性があります。

 

そのため、空室をできるだけ抑えるための、集客努力が必要です。

 

対策としては部屋や建物全体をリフォームして、人が住みたくなるような部屋作りを行うなどが挙げられます。

この時、ただ単に綺麗にリフォームするのではなく、周辺の物件の特徴や住んでいる人のニーズを捉えて、周囲の物件との差別化を図ることが望ましいです。

④修繕費が高額になる場合がある

 

中古のアパートは新築のアパートの違い老朽化が進んでいるため修繕費が多くかかる可能性があります。

 

破損箇所がある場合や水漏れ、塗装の剥がれなどに加えて、 給湯器やトイレ、洗面台などの水回りなどは、定期的な修繕や交換が必要になる可能性があります。

 

そのため購入時には、修繕費が向こう数年どれほど必要なのかも見積もってから購入するようにしましょう。

4.木造アパートの投資に向いている人

①利益を圧縮したい

 

中古の木造アパートを購入すると減価償却を使って節税できます。

 

この利点を生かして、既にマンションなどに投資をしており、多くの利益を生み出している場合は減価償却を使って経費にすることにより、利益を圧縮して節税することができます。

 

所得税は利益が大きいほど税率も高くなるため、利益の圧縮を行うことは、とても重要な節税対策といえます。

 

②多くの借金を背負いたくない

 

中古の木造アパートは1件あたりの物件価格が低いためローンを組んで購入する場合でも多くの借金を負わずに済みます。

 

そのため 不動産投資に興味はあるがあまり多くの借金を背負いたくないという方に適していると言えます。

5.木造アパートを中古で購入するメリットとデメリットまとめ

 

このように中古の木造アパートには明確なメリットとデメリットが存在します。

 

自分がどのような投資を行いたいかによっては、中古の木造アパートへの投資は最良の選択肢となり得ます。

 

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