1.はじめに
サブリースとはどういう契約かご存知でしょうか？
サブリースとは、物件のオーナーが不動産会社に賃貸経営を委託する契約のことです。
不動産会社は、オーナーから建物を一括で借り上げ、オーナーには毎月定額の賃料を支払います。
このため賃貸物件などの不動産を所有していても、賃貸経営の管理の仕方がわからないと言う方に多く利用されています。
しかし、サブリースを利用する際はいくつか注意点があります。
今回の記事では、サブリース契約を利用する際の注意点やサブリースを利用するメリットについても解説して行きたいと思います
2.サブリース契約を利用する時の注意点
サブリースを利用する時は、以下の注意点に気をつける必要あります。
注意点を確認せずにサブリース契約を結ぶと、思ったような収益をあげられなかったり、損をしてしまったりする可能性があります。
サブリース契約を結ぶと、オーナーには不動産会社から一定の保証家賃が支払われますが、この賃料は、満室時の賃料のおおよそ8割前後であることが多いです。
そのため、常に満室のような人気物件でサブリースを利用すると、本来得られるはずの家賃収入よりも、少ない収入が続いてしまいます。
つまりサブリースは、家賃収入をアップさせたり最大化させたりするための手段としてはあまり有効ではありません。
サブリース契約で保証される賃料は、数年単位で見直されるケースがほとんどです。
家賃が見直される理由は、
・建物の経年劣化
・周辺の状況変化（人口の減少、周囲の建造物の変化）
などがあげられます。
そのため、サブリース契約を結ぶ際は、保証される家賃が何年単位で見直されるか確認し、できるだけ長い期間で契約できるように交渉してみると良いでしょう。
サブリース契約を解約する時は、解約前の一定期間前に申し出る必要があるため自由に解約できません。
理由はサブリース契約において、物件の所有者が貸主で、不動産会社が借主となるのですが、貸主が一方的に解約できないように、借主は「借地借家法」という法律で保護されているためです。
また、場合によっては解約をすると、違約金を取られるケースもあるため契約時に確認しましょう。
不動産会社が賃貸経営を管理してくれるといっても、建物の修繕費や改修費まで負担してくれるわけではなく、これらは全てオーナーが負担する形となります。
また、修繕工事の際に、不動産会社から指定される工事を行わないと、契約の更新を断られるケースがあります。
さらに修繕費や改修費の見積もりには、相場より高い工事で請求されていると言うケースもあるため、注意しましょう。
免責期間とは、サブリース契約を結んでから、保証家賃がオーナーに支払われない一定期間のことを言います。
もちろんこの間は、賃料収入が途絶えてしまうため、契約時には免責期間がどれくらいの長さなのか確認し、できるだけ短い期間もしくは免責期間無しで契約できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
3.サブリース契約の良い点
サブリースには、もちろん良い点もあります。
サブリース契約を結んでいる物件に、どれだけ空室や家賃滞納が発生しても、一定の保証家賃が不動産会社からオーナーに支払われるため、空室や滞納による収入の低下を回避することができます。
オーナー自身が賃貸経営を行う場合は、空室が発生したり家賃の滞納が発生したるすると、家賃収入が低下してしまいますが、サブリースではこのリスクを回避することができます。
サブリースの場合、賃貸経営を行うのは不動産会社であるため、オーナーは管理業務を不動産会社に任せることができます。
例えば、空室が発生した場合の新規入居者の募集や、家賃を滞納している方とのやりとりなどの業務などを含めた管理業務も不動産会社が代行して行います。
そのため、物件の所有者は基本的に不動産会社のやりとりのみで済むだけでなく、もし入居者との間で訴訟が起こった場合でも、オーナーは訴訟の当事者となりません。
その理由は、入居者にとっての大家さんは、サブリース契約をしている不動産会社であるためで、オーナーが訴えられる心配はありません。
4.まとめ
今回はサブリースの注意点や良い点について解説しました。
サブリースの契約を結ぶ際は、良い点だけに目を向けるのではなく、注意点もしっかり確認し、自分が所有している物件にサブリースが適しているかしっかり検討した上で契約するようにしましょう。
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