新築マンション購入に潜む罠「修繕積立金」に注意しよう！

2018年6月20日 2019年1月12日

花澤高志

マンションを購入すると毎月支払わなければいけない費用に「修繕積立金」があります。実はこの「修繕積立金」がマンション投資におけるリスクになりかねない費用なのです。今回は修繕積立金の使途や、なぜ修繕積立金がマンション投資におけるリスクになりかねない費用なのかといった点をご説明していきたいと思います。

この記事の目次

1 1　修繕積立金とは？
2 2　修繕積立金の金額は一定ではない
3 3　新築マンションを購入する際の注意点
- 3.1 共有:
- 3.2 関連

1　修繕積立金とは？

①　修繕積立金とは？

マンションの共有部分に係る大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金のことです。修繕積立金はマンションの共有部分に関する修繕費のため、自室のリフォーム費用などは別途積み立てる必要があります。

②　国土交通省の修繕積立金に関するガイドライン＊

平成23年に定められた国土交通省のガイドラインでは修繕積立金の額の目安は以下のように定められています。

ⅰ　専有床面積当たりの修繕積立金の額

階数/建築延床面積		平均値
15 階未満	5,000 ㎡未満	218 円／㎡・月
	5,000～10,000 ㎡	202 円／㎡・月
	10,000 ㎡以上	178 円／㎡・月
20 階以上		206 円／㎡・月

ⅱ　機械式駐車場がある場合の加算額

機械式駐車場の機種	機械式駐車場の修繕工事費
2段(ピット1段)昇降式	7,085 円/台・月
3段(ピット2段)昇降式	6,040 円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式	8,540 円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式	14,165 円/台・月

低層階よりも高層マンションのほうが修繕積立金の金額が高くなっています。また修繕積立金の金額は機械式駐車場があるマンションの場合、高額な加算金が発生するので注意が必要です。

このガイドラインは平成23年に作成されたものです。ガイドライン以前に販売されたマンションの場合、修繕積立金が十分に積み立てられていない可能性もあるので注意が必要です。

＊参考：国土交通省　「修繕積立金及び長期修繕計画に関するガイドライン」

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf#search='%E5%9B%BD%E5%9C%9F%E4%BA%A4%E9%80%9A%E7%9C%81%E3%81%AE%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%A9%8D%E7%AB%8B%E9%87%91%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3'

2　修繕積立金の金額は一定ではない

新築マンションを購入する際に修繕積立費が設定されています。この修繕積立金の金額は一定ではありません。ここでは修繕積立金の金額設定方法をご紹介していきたいと思います。

①　均等積立方式

均等積立方式の場合、必要となる修繕金額を修繕計画期間で割ることで毎月同じ金額を修繕積立金として積み立てる方式です。

②　段階増額積立方式

多くのマンションはこちらの段階増額積立方式を採用しています。段階増額積立方式では修繕積立金を徐々に値上げしていく方式です。このため新築マンションを購入した時は修繕積立金が安くても、年を追うごとに修繕積立金が高くなっていくのです。

③　修繕金があがる築年数とは？

マンションの大規模修繕は一般的に12～15年ごとに行われます。国土交通省のガイドラインでは12年ごとに大規模修繕を行っている事例が掲載されています＊。ですから、修繕積立金も12～15年ごとに高くなる傾向があります。

＊参考：国土交通省　「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」

http://www.mlit.go.jp/common/001064898.pdf#search='%E6%94%B9%E4%BF%AE%E3%81%AB%E3%82%88%E3%82%8B%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%86%8D%E7%94%9F%E6%89%8B%E6%B3%95%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E3%83%9E%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%82%A2%E3%83%AB'

④　修繕積立金は一時金として支払う場合もある

修繕積立金は一般的に毎月積み立てる方式を採用しているマンションが多いですが、入居時や大規模修繕時に一時金として一括で支払う場合もあります。

3　新築マンションを購入する際の注意点

新築マンションを購入する際には価格や間取り、眺望といった点だけではなく、修繕積立金にも注意しましょう。

①　修繕積立金は値上がりする

多くのマンションでは段階増額積立方式を採用しています。ですから修繕積立金は購入時には安く設定されていますが、徐々に値上げされるのが通常です。新築マンションを購入する際には住宅ローンの支払い金額だけではなく、修繕積立金の増額にも注意を払って購入計画を立てていきましょう。

②　国土交通省のガイドラインは30年分

国土交通省のガイドラインは30年間の長期計画の下の修繕積立金の算定を行っています。ですから30年後以降の修繕積立金はどのようにすべきなのか・いくら積み立てていけばよいのかなどといったことが白紙になっている状態です。ですから、築年数が30年以上経過後の修繕積立金の金額について、新築マンションを購入する際にしっかりと説明を受けるように心がけましょう。

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この記事を書いた人

花澤高志

㈱ウィライズコーポレーション　代表取締役埼玉県出身。現在東京都に在住。都内の大学を卒業後、アパレル商社でサラリーマンを経験し、２７歳の時に同業で独立。あえなく約２年で廃業に追い込まれるも、その後、生涯をかけれる仕事に従事しようと思い直し、２９歳の時に不動産業界の門を叩く。そこから約８年間、上場マンションデベロッパー、財閥系不動産売買仲介企業、フランチャイズ系マンションデベロッパーで営業職、営業管理職の経験を経て、２０１６年に独立。同社㈱ウィライズコーポレーションを設立。現在に至る。゛自らも楽しみ、お客さまにも喜びを与える。ﾞをモットーとして、一棟収益不動産を専門に新築マンション計画、新築アパート計画、中古オーナーチェンジ物件買取、販売、仲介、管理、運用相談、売却までトータル的な不動産コンサルティングを行っている。最近では「早く沖縄に移住したい」が口癖である。