この記事の目次
はじめに
「中古アパート投資は利回りがとても良い」
こんな話をよく聞きますが、確かにその通りです。
しかし、
「本当に中古アパートに投資しても大丈夫なのか？」
「きちんと利回りが出る方法が分からない」
という話も聞きます。
そこでこの記事ではそんな中古アパートの利回りに関するお悩みを、不動産投資の専門家のの観点から解決します。
具体的には
・中古アパートを表面利回りだけで選んではいけない理由
・中古アパートの利回りを低下させないために確認すべきポイント
の順番にご紹介していきます。
中古アパートで利回りに関する注意点か分かり、中古アパートへの投資が成功する確率が上がる確率があるので、最後までご覧ください。
中古アパートを選ぶときは表面利回りではなく実質利回りで選ぶべき理由
中古アパートの投資は、新築よりも物件価格が安いため、利回りが良いと言われることが多いです。
しかし、中古アパートを選ぶ際の利回りの考え方については、注意する必要があります。
①表面利回りには経費や入居率が考慮されていない
不動産投資における利回りは、投資した金額に対してどれだけのリターンを得ることができたかを計算するものですので、経費や入居率も考慮に入れる必要があります。
しかし表面利回りには、経費や入居率が考慮されていません。
このため、不動産投資を行う際は、表面利回りではなく、経費や入居率が考慮された実質利回りで物件を選ぶ必要があります。
特に中古アパートの場合は、新築に比べて修繕費などの経費がかかり、入居者探しに苦労する可能性があります。
よって、中古アパートを選ぶ際は実質利回りがどのくらい見込めるのかを確認して購入する必要があります。
②表面利回りと実質利回りの違い
それでは表面利回りと実質利回りは実際どのような違いがあるのでしょうか。
ⅰ、表面利回り
表面利回りは年間の満室時の家賃を不動産価格で割ったものですので、以下のような計算式で表されます。
表面利回り＝年間賃料収入÷購入価格
例えば、以下の物件の場合
・価格：4,000万円（土地3,000万円、建物代1,000万円）
・戸数：8戸（1k）
・家賃：60,000円/戸
このときの表面利回りは、
（60,000円×8戸×12ヶ月）÷4,000万円＝14.4%となります。
中古アパートなどの販売広告で見かける「利回り〇％」というのは、多くの場合表面利回りで記載されています。
ⅱ、実質利回り
一方で、実質利回りは、実際の賃料や経費も考慮して計算され、計算式は以下のとおりです。
実質利回り＝（賃料収入-運営経費）÷（購入価格+購入時の諸経費）
このため、上記の物件の購入の際に、
・賃料収入：460万円（入居率約80%）
・運営経費：80万円
・購入時の諸経費：300万円
となった場合
（460万円-80万円）÷（4,000万円＋300万円）＝8.837・・・％
が実質利回りとなります。
中古アパートの実質利回りを低下させないために気をつけるポイント
以上のように、いくら表面利回りが高くても、入居率や必要な経費によって実質の利回りは大幅に低下します。
このため実質利回りをいかに低下させないかが重要となります。
実質利回りを低下させないポイントは以下の2点です。
①空室リスクを確認する
中古アパートも限らず賃貸物件の賃貸契約は2年更新であることが多いです。
購入時に満室だったの場合も2年以内に空室が発生するリスクがあるため注意が必要です。
また、物件のオーナーは、実質利回りを低下させないためには、空室が発生した場合は、次の入居者を募集する努力が必要になります。
このため、検討している物件に空室が出るリスクがどの程度出る可能性があるのかを確認し対策することにより、実質利回りの低下を防ぐことが可能です。
②修繕費などの経費がどの程度発生するのか確認する
運営に関する諸経費も実質利回りが低下する大きな要因です。
例えば、配管や外壁の修繕や給湯器などの交換など、定期的な設備投資に費用が発生します。
このため、自分が購入しようとしている物件が、将来に今度どの程度の経費が発生するのかを確認しておくと良いでしょう。
中古アパートの利回りについてまとめ
このように中古アパートの投資を行う場合に注意すべきなのは、いかに実質利回りを高く保つかです。
表面利回りばかりに気をとられるのではなく、
・空室が発生するリスク
・経費がどの程度かかるのか
も調べた上で中古アパートに投資をすると良いでしょう。
空室が発生するリスク、経費がどの程度かかるのか
については、実際は日々変動するのでわかりにくいものです。
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