不動産投資で押さえたい「修繕積立金」と「管理費」の違い

マンションに投資する場合、「修繕積立金」と「管理費」がかかります。普段何気なく支払ってしまっている「修繕積立金」と「管理費」ですが、実際はどのようなものなのでしょうか?今回は「修繕積立金」と「管理費」についてご説明していきたいと思います。

1 修繕積立金とは?

① 修繕積立金とは

修繕積立金とは分譲マンションにおいて外壁・廊下・エントランスなどの共有部分の大規模修繕に備えて、毎月積み立てるお金のことを指します。通常マンションの管理組合が修繕積立金を管理しています。

 

② 修繕積立金のガイドライン

修繕積立金に関しては国土交通省でガイドラインが策定されています*。しかし、このガイドラインでは長期修繕計画の期間が30年に設定されています。通常RC造りのマンションですと法定耐用年数が47年ですので、修繕積立金が不足する事態を想定しなければいけません。

 

*参考:国土交通省 ガイドライン

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf#search='%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%A9%8D%E7%AB%8B%E9%87%91+%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3'

 

③ 修繕積立金は経費として計上することができるのか?

本来的に修繕積立金は必要な大規模修繕が行われてから、経費として計上すべき勘定項目です。実際の修繕積立金の税制上の取り扱いはどうなっているのでしょうか?

 

実際上は下記の要件を満たす場合には必要経費として算入されています*。

 

≪修繕積立金が必要経費として算入される要件≫

・区分所有者が管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負っていること

・管理組合は支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務がないこと

・修繕積立金が将来の修繕等のためにのみ使用され他へ流用されるものでないこと

・修繕積立金の金額が長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること

 

たいていの場合は上記要件を満たすと考えられるため、修繕積立金を必要経費として算入して差し支えないものと考えられます。

 

*参考:国税庁HP「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shotoku/04/12.htm

2 管理費とは?

① 管理費とは?

管理費とはマンションやアパートなどの共有部分を管理・維持するために必要とされる費用を指します。具体的には下記の費用になります。

 

≪管理費に含まれるもの≫

・管理委託費

建物管理会社へ委託した場合に支払われる費用。管理人の人件費や清掃代金など。

・共用設備の光熱費

廊下やエントランスなどの光熱費。

・各種保険料

共有部分に係る保険料。

・消耗品等の軽微な修繕費用

電球の取り換えなど、軽微な修繕は管理費から支出されます。

・植栽維持管理費用

敷地内の植栽維持管理に関する費用。

・駐車場維持管理

駐車場や駐輪場などの維持管理に関する費用。

・管理組合運営費用

マンションの管理組合を運営していくうえでかかる費用。

 

② 管理費は経費として計上することができるのか?

管理費は物件の維持・管理に使われる費用なので、当然支払った事業年度の経費として算入することができます。

3 修繕積立金と管理費の違いとは?

マンションを保有していると毎月支払わなければいけない修繕積立金と管理費ですが、お金の使途は違う目的で徴収されています。

管理費は日常生活が快適に送ることができるために支払う費用ですが、修繕積立金は長期的な修繕計画に基づいて支払う費用です。ですから修繕積立金が足りないマンションですと、マンションが老朽化した場合十分な修繕を行うことができなくなってしまいます。

マンションの大規模修繕をいざ行おうとしても、肝心のお金がなければ修繕を行うことができません。そのため、修繕積立金が不足しているマンションでは、修繕が必要になる時期に修繕積立金を一時的に値上げするマンション管理組合もあります。

見てきたように、マンションを購入する際にはしっかりと修繕積立金をチェックしましょう。また中古マンション物件を購入する際にはマンションの修繕歴もチェックすることをおすすめします。

 

 

 

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