賃貸戸建投資の成功は「リフォーム」にあり!~効果的なリフォーム3選

賃貸戸建物件に対する不動産投資の成否は「リフォーム」にあるといっても過言ではありません。今回は多様化する賃貸物件の効果的な「リフォーム」の方法をご紹介していきたいと思います。

1 効果的な「リフォーム」のポイント~費用対効果を考える

中古戸建物件に投資する場合、「リフォーム」をどこまで入れるのかが重要なポイントになります。なぜなら、せっかく戸建物件を安く入手したとしても、リフォーム費用が多額にかかってしまってはトータルでの収益率が大きく変わってくるからです。

 

≪戸建住宅のリフォーム費用≫

リフォーム内容 費用
原状回復中心のリフォーム 200500万円
新築同様に作り変えるリフォーム 1,000万円以上

 

上記はリフォーム費用の概算です。水回りやクロス・床などの張替え中心に行うリフォームであれば、費用は200500万円で済みます。しかし、大きな間取りの変更を含むような大規模なリフォームになると1,000万円以上かかることになります。リフォームをする場合最初に費用対効果を考えてから、戸建不動産投資で収益を上げられる限度で行うようにしましょう。

2 戸建て住宅の効果的なリフォーム3選

戸建住宅投資ではリフォームが収益率に大きな影響を与えることがお分かりいただけたと思います。ここでは戸建て住宅の効果的なリフォーム方法をご紹介していきたいと思います。

 

① 入居者に合わせたリフォーム工事

近年流行している賃貸形式である「カスタマイズ可能」な賃貸物件をご存知でしょうか?壁紙やクロスなどを入居者の好みで選んでもらい、リフォーム後入居してもらうシステムです。入居希望者の好みの部屋に住むことができるため、人気物件になっています。

「カスタマイズ可能」な賃貸物件は入居者も決まりやすくなるため一石二鳥のリフォーム術といえます。

 

② リフォームコストを下げる

単純にリフォームコストを下げれば、それだけ収益率は上がります。ではどうしたらリフォームコストを下げることができるのでしょう。

 

ⅰ リフォーム会社を厳選しよう

リフォーム工事料金は依頼するリフォーム会社によって大きく異なります。工事料金は一般的に以下のようになっています。

 

地元の工務店<地元のリフォーム会社<全国区のリフォーム会社

 

ですから、地元の工務店複数からリフォーム料金の見積もりを取ってみることをおすすめします。

 

ⅱ リフォームを自分でしてみよう!

リフォームを自分で行えば、材料費だけにコストを抑えることができます。具体的にはリフォーム料金を1/10にすることが可能です。ですから、長期の休みや土日などを利用して自分でリフォームしてみてはいかがでしょうか?

具体的には壁紙の張替えなどを業者に依頼した場合、4050万円かかります。これをホームセンターやインターネットで壁紙を購入し自分で張り替えると45万円で済みます。

また床も張替えではなくフローリングシートを利用すれば、リフォーム費用を1/10にすることができます。

全部自分でリフォームするのではなくリフォーム初心者でも簡単にできる部分だけでも自分でリフォームするだけで、コストを大幅に抑えることができます。

 

③ DIY型賃貸借を活用しよう!

DIY型賃貸借とは借主(入居者)の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件を指します*。

従来借主は「原状回復義務」があるため、勝手に物件をリフォームすることができませんでした。しかしDIY型賃貸借を利用すれば、原状回復義務の条件を緩和したり、なくしたりすることもできるため、借主が自由に自分好みの住宅にリフォームすることができます。貸主側でもリフォーム費用が掛からないため(契約内容による)、コストを抑えながらリフォームすることが可能です。

国土交通省では「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブック」を配布して、DIY型賃貸借の普及に積極的に取り組んでいます。契約書式例をうまく活用して借主・貸主双方に有益な契約を結ぶことが可能です。

DIY型賃貸借をうまく活用して、リフォーム費用をうまく削減してみてはいかがでしょうか。

 

*参考:国土交通省HPDIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000046.html

Follow me!

おすすめの記事