不動産投資というとマンションやアパート投資を思い浮かべる方が多数派ではないでしょうか?実は見逃しがちな戸建不動産投資ですが、マンション投資以上の高利回り物件が多いことはご存知でしょうか?今回は、戸建賃貸物件はなぜ高利回りなのか、その秘密をご紹介していきたいと思います。また併せて戸建賃貸物件で実際に稼ぐ方法もご紹介していきたいと思います。

1 戸建賃貸が高利回りな理由

戸建賃貸はマンションやアパートの賃貸以上の利回りを上げることができます。ここではその理由を探っていきたいと思います。

 

① 賃料が高い

戸建住宅の場合、間取りが大きいため賃料を高く設定することができます。賃料が高いため、当然の帰結として利回りが高くなります。

 

② 実際の賃料比較

 

≪賃料比較≫

1LDK・2K・2DK 2LDK・3K・3DK 3LDK・4K・4DK 4LDK以上
戸建 11.17 16.6 22.45 38.76
マンション 10.15 13.46 17.22 19.71

参考:公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会HP

https://www.zentaku.or.jp/research/statistic/

 

上記は公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会が公表している東京都大田区の賃料相場です。駅からの距離など同条件でマンションと戸建の賃貸料金相場を比較したものです。全間取りで戸建の賃料がマンション賃料を上回っています、また間取りが大きくなるにつれ、マンションと戸建の賃料が拡大していることが分かります。4LDK以上の賃料は戸建の平均が38.76万円となっていますが、マンションは19.71万円です。戸建の賃料がおよそ「倍」であることがお分かりいただけると思います。

このように戸建は賃料が高いため、高利回りを実現することができることが分かります。

2 戸建賃貸投資で稼ぐコツとは?

戸建賃貸は賃料が高いため高利回りであることが分かりました。では実際に戸建賃貸に投資する場合どのようにしたら稼げるのでしょうか?ここでは実際に戸建賃貸投資で稼ぐコツをご紹介していきたいと思います。

 

① 立地にこだわらず「安い」物件を手に入れよう

マンション投資の場合は立地が重要になりますが、戸建賃貸の場合は必ずしも駅から近い必要はありません。なぜなら敷地内に駐車場があるため、車通勤をする層が戸建賃貸の対象となる入居者層になるからです。ですから比較的リーズナブルに戸建物件を購入することができます。

 

② ファミリー層の需要が高いエリアの物件を入手しよう

戸建物件の場合、ユーザーがファミリー層になります。ですから学校・ショッピングセンター・病院など家族で住みやすい環境のエリアの物件を入手するように心がけましょう。特に重要な施設は「学校」です。学校は子供が徒歩で通学することになります。そのため学校から遠い物件は敬遠される傾向があるので注意が必要です。

 

③ 新築と中古戸建どちらが儲かる?

新築と中古戸建どちらが儲かるのでしょうか?結論から申しますと、「中古」戸建のほうが利回りが高くなります。ここでは具体例を挙げて説明していきたいと思います。

 

(例)1,000万円の土地を購入し、1,000万円の建築費を掛けた新築物件 賃料12万円

2,000万円(投資費用)÷144万円(年間賃料)=13.8

 

資金を回収するのにおよそ14年ほどかかることになります。

 

(例)1,000万円で購入した中古物件 賃料8万円

1,000万円(投資費用)÷96万円(年間賃料)=10.4

 

資金を回収するのにおよそ10年ほどで回収可能です。

 

新築物件の場合固定資産税も高くなるので、実際はさらに中古物件よりもリターンが悪くなります。

 

④ 戸建賃貸ならキャピタルゲインも期待できる

戸建賃貸の場合、不動産投資の出口戦略である不動産「売却」益も期待することができます。マンションの場合は建物が老朽化していくだけになりますが、戸建物件の場合最終的に「土地」が残ります。ですから、インカムゲイン(賃料)とキャピタルゲイン(不動産売買益)を考慮して、一番収益率が高い時期に売却することでトータルとしての不動産投資の収益率を上げることができます。

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