不動産の減価償却費について~RC、鉄骨、木造

減価償却費は節税効果が非常に高い勘定項目です。よって、不動産物件の運用は減価償却費の使い方にあるといっても過言ではないほど重要な勘定項目です。今回は不動産物件の運用に必須な知識である減価償却費をRC、鉄骨、木造といった建物の構造と合わせてご説明していきたいと思います。

1 減価償却費とは?

最初に減価償却費とはいったいどのような勘定項目なのかを理解していきましょう。

 

① 減価償却費とは

減価償却費とは建物や車などといった長期間にわたって利用・収益していくものを購入した時に一括で「費用」に計上するのではなく、利用する期間に応じて毎年「経費」として計上していく費用を指します。

 

② 減価償却費のメリット

減価償却費のメリットを具体例を使ってみていきましょう。

 

(例)4,400万円の木造新築アパートを購入した場合

木造住宅の法定耐用年数は22年です*

 

4,400万円(取得単価)÷22年(法定耐用年数)=220万円/

 

4,400万円の木造新築アパートを購入した場合、22年間にわたって毎年220万円を経費として計上することができます。一括で4,400万円を費用として計上した場合、1年しか経費が増えませんが、減価償却費として経費換算することで長く絶税効果を享受することが可能になります。

またこの減価償却費の220万円は実際には支払っていない経費かつ帳簿上のみ経費として計上される費用です。ですから実際のキャッシュフローは潤沢であっても、減価償却費を計上することで「節税」することが可能になります。

 

*参考:国税庁HP 「耐用年数(建物・建物附属設備)」

https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

 

③ 減価償却費の節税効果

不動産投資は総合課税方式が採用されています。ですから、減価償却費を計上することで不動産投資で赤字になった場合は不動産投資における利益には課税されないばかりか、本業の所得税・住民税も節税することが可能です。

なぜなら、総合課税方式の場合、不動産投資の収益と本業の収入を合算することができるからです。不動産投資で見かけ上「赤字」である場合、本業の課税標準が減額される結果として、所得税・住民税も節税することが可能になるのです。

2 不動産の減価償却費について~RC、鉄骨、木造

 

減価償却費の節税効果はお分かりいただけたかと思います。ここでは実際にRC、鉄骨、木造といった建物の構造と減価償却費の関係をご説明していきたいと思います。

 

① 法定耐用年数

建物の減価償却にかかわる年数は法定耐用年数で決められています。

 

構造 法定耐用年数
RC 47
鉄骨 34
木造 22

*参考:国税庁HP 「耐用年数(建物・建物附属設備)」

https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

 

② 減価償却費と建物構造

ⅰ RCの減価償却費のメリットとデメリット

RCの建物は購入金額が高額かつ法定耐用年数が47年と長いため、長期向きの投資物件といえます。

 

ⅱ 鉄骨の減価償却費のメリットとデメリット

鉄骨の建物はRCと木造の中間といった扱いになっています。鉄骨の建物は中期向きの投資物件といえます。

 

ⅲ 木造の減価償却費のメリットとデメリット

木造の建物は他の構造と比較すると圧倒的に物件取得金額がリーズナブルなことが挙げられます。ですから普通のサラリーマンでも1棟アパートの大家さんになることが可能です。

また、木造建築は減価償却費も圧倒的に高額なため、節税効果も高く本業持ちのサラリーマン向きの投資物件構造といえます。

 

③ 具体的な減価償却費

ここでは具体例を挙げて、構造別の減価償却費を見ていきます。

 

(例)1億円の投資物件を購入した場合の減価償却費

 

構造 法定耐用年数 減価償却費/
RC 47 2,127,659/
鉄骨 34 2,941,176/
木造 22 4,545,454/

 

同じ1億円を不動産物件に投資しても、法定耐用年数の違いで大きく減価償却費が変わることが分かります。RCと木造では倍以上減価償却費が違ってきます。

減価償却費は「経費」として計上することができるため、減価償却費が高ければ高いほど「節税」効果が高まります。ですから、不動産投資物件を選択する場合は木造の物件が最も節税効果が高い建物構造であるといえます。

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