不動産の道路が私道の場合の注意点・持分、通行・掘削承諾書

不動産物件が公道ではなく私道に面しているといった場合はどのような注意点があるのでしょうか?今回は私道に面している不動産物件の注意点や持分、通行・掘削承諾書通に関することをご紹介していきたいと思います。

1 不動産の道路が私道の場合の注意点

不動産の道路が私道の場合、だれでも自由に利用することができる公道と違って何らかの問題が生じることがあります。ここでは不動産の道路が私道の場合の注意点をご紹介していきたいと思います。

 

① 公道に面している物件よりも価格が安くなる

私道に面している物件はどうしてもなんらかの利用制限があるため、物件価格が安く設定されるという傾向があります。ですから私道に面している物件を購入する際には、しっかりと事前に調査をするようにしましょう。

購入する場合であればお得に物件を購入することができるので、単に「私道に面している物件だから」と購入リストから除外する必要はありません。

 

② 勝手に工事などができない

私道の場合誰か個人の「所有物」ですから、勝手に工事などを行うことができません。水道管やガス管の配管工事などをする場合には、道路の使用・掘削の承諾を所有者全員から得ることが必要になります。またまれに承諾料を請求したりするケースもあるので注意が必要です。

 

③ 売却の際に買い手が見つかりにくい

物件が私道のみに面している場合、「通行・掘削承諾書」がないと売却が難しくなります。なぜなら「通行・掘削承諾書」がない場合、物件を購入しても新規に建物を建てるなどして物件を利用することができないからです。

物件の売却時には「通行・掘削承諾書」は必須アイテムであると認識しておきましょう。

また、物件が私道のみに面している場合は金融機関の査定が低くなってしまう結果、買い手がローンを組むことができなくなることも物件の売却を困難にする要因に挙げられます。

 

④ 私道の管理・維持費がかかる

私道の管理・維持は私道の所有者が行わなければなりません。ですから、私道の整備費用などは私道の所有者が負担しなければなりません。また私道の配管なども私設管である場合は所有者が管理・維持のための費用を負担することになります。

 

⑤ トラブルが発生しやすい

公道であれば私物(車や鉢など)を置くことは当然許されませんが、私道だからと自分の私物を私道に置いてしまう人も中には存在します。このような周囲の人の通行を制限するような迷惑行為はトラブルに発展しがちですので注意が必要です。

2 物件を購入する際には私道の持ち分も一緒に取得しよう

私道の持分を取得した場合、その持分割合にかかわらず私道に関するすべての権利を利用することができます(民法上の共有の概念より)。ですから、私道に面した物件を購入する際にはできるだけ私道の持分も一緒に取得するようにしましょう。私道の持ち分を取得することで、後のトラブルを回避することができます。

3 通行・掘削承諾書とは?

① 通行・掘削承諾書とは?

物件が私道のみに面しておりかつ下記の事例に該当しない場合、私道の所有者に通行を認めていただく事を明記した「通行・掘削承諾書」に署名押印してもらう必要があります。

 

・私道の持分がない

・私道の変更又は廃止の制限もない

 

通常「通行・掘削承諾書」に署名押印してもらう際に、建築の際の道路使用や水道管等埋設の許可、所有者が第三者へ譲渡する場合の効力に関しても一緒に記載します。特に所有者が第三者へ譲渡する場合の効力に関しても記載しておくことで、後々物件を売却する際にスムーズに売却手続きを行うことが可能になります。

 

② 通行・掘削承諾書がない場合

最悪の場合、物件を購入しても水道管やガス管の工事をすることができません。また土地を購入しても、物件の建設工事も行うことができません。ですから、私道のみに面している物件を購入する際は必ず「通行・掘削承諾書」の存否と「通行・掘削承諾書」の内容を確認しましょう。

 

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