不動産の共同担保ってなに?

不動産投資を行う上で知っておきたい知識として「共同担保」の知識が挙げられます。今回は「共同担保」とはいったいどのような制度なのかや「共同担保」を実際に使う場面まで「共同担保」の基礎から応用までご紹介していきたいと思います。

1 不動産の共同担保とは

不動産の共同担保とはどのような仕組みなのでしょうか?また実際にどのような場面で使われる制度なのでしょうか?

 

① 不動産の共同担保とは

不動産の共同担保とは一つのローンの上に複数の担保権が設定されることを指します。具体的にはA物件を購入する際に金融機関がA物件だけではなく、自宅などにも担保権を設定することです。

 

② 共同担保を求められるケース

5,000万円のA物件を購入する際に自己資金500万円を用意し、残金4,500万円は金融機関で不動産投資ローンを組むとします。この際に金融機関から3,000万円までしか融資することができないといわれた場合、自己資金を増額するか他の物件を担保として提供して、1,500万円の融資をしてもらうことになります。

このように共同担保を求められるケースは購入予定の物件価値が低く査定され、満足な融資額を調達できない場合に起きることが多くなっています。

2 共同担保のメリットとデメリット

共同担保を設定することでどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

 

① 共同担保のメリット

ⅰ 融資を受けやすくなる

共同担保を設定することで担保価値があがり、当然融資を受けることができる金額も増加します。また、金融機関側の貸し倒れリスクが軽減されるため、金融機関から融資を受けやすくなるというメリットもあります。

 

ⅱ 自己資金がなくても不動産投資ローンを組むことができる

全く自己資金がない状態でも、ローン残債のない物件を共同担保として提供することで不動産投資ローンを組むことが可能になります。

 

② 共同担保のデメリット

ⅰ 不動産物件の運用に支障が出る

共同担保を設定した場合、自由に物件を売買することができなくなります。B物件は今近所に新しいショッピングセンターができて価格が上がってきているから売り抜けたい、などというときでも担保が設定されている物件では、売却することはできません。このように共同担保を設定することで不動産物件の運用上、後々支障をきたすことがあります。

 

ⅱ いったん設定した共同担保は簡単に外してもらえない

ローンの返済が順調に進んでいき、投資物件だけでも十分担保になる状態になったとしても金融機関は共同担保を外してはくれません。金融機関からすれば、担保価値が高ければ高いほど貸し倒れリスクが低くなるわけですから、共同担保を外すメリットが全くないからです。

このようにいったん設定してしまった共同担保はローンを完済するまで外してもらうことはできません。ですから、金融機関の言うままに安易に共同担保を設定しないように注意しましょう。

3 共同担保の注意点

① 基本は投資物件のみ

担保権設定の基本は投資物件のみの担保権設定です。共同担保は例外事例であると認識しましょう。共同担保を金融機関から求められるのは以下のケースが考えられます。

 

ⅰ 投資物件の担保価値が低い

投資物件の担保価値が低いと金融機関が判断した物件であれば、不動産投資を行っても成功する可能性は低くなります。こういったケースの場合は他の物件を探したほうが無難です。

 

ⅱ 金融機関によっては共同担保を標準で要求する場合もある

金融機関によっては共同担保を要求することが通常基準である金融機関もあります。こういった場合はローンを組む金融機関を変えたほうが無難です。

 

② 共同担保を設定してしまった場合

融資が受けたくて、金融機関の言うままに共同担保を設定してしまった場合はできるだけ早く共同担保を外しましょう。基本的にローンを完済すれば共同担保を外すことができます。ですから、ローンを借り換えすることで共同担保を外すことが可能です。

Follow me!

おすすめの記事