不動産投資初心者にはズバリ「新築ワンルーム」タイプのマンションがオススメ物件だと言われますが、今回はなぜ新築ワンルームタイプのマンションが初心者向けの投資物件であるのかをご説明していきたいと思います。また物件購入のコツも併せてご紹介していきたいと思います。

1 新築ワンルーム・マンションが初心者向けの投資物件といわれる理由

新築ワンルーム・マンションが初心者向けの投資物件である理由を説明していきたいと思います。

① 新築物件は人気が高い

「新築」物件というブランド力で入居者を集めることができる新築物件は入居者が入りやすいため、空室リスクが軽減されます。ですから不動産投資ローンとの二重払いといったリスクが低い物件であるといえます。

また新築マンションの場合、今のトレンドにあった設備などが標準装備されているので、人気化しやすいという傾向もあります。

② 新築物件は管理が簡単

新築物件の場合、住宅品質確保促進法によって引き渡しから10年間、基本構造部分の瑕疵担保責任が定められています。そのため、10年間は大きな修繕費が生じないということになるため、不動産初心者でも投資しやすい物件であるといえます。

③ ローンが組みやすい

新築物件は担保価値が高いため、金融機関で不動産投資ローンを組みやすいというメリットがあります。

また新築マンションの場合、購入に関する諸費用が安く済みます。具体的には物件価格の5%ほどで済むため、手持ち資金に不安がある方でも安心して不動産投資を行うことができます。

④ ワンルームなら入居者が見つけやすい

ワンルームタイプのマンションの需要は学生や単身のサラリーマンなどと需要が多い層にターゲットが絞られています。ですから空室リスクが低い物件であるといえます。

 

2 新築ワンルームタイプのマンション物件購入のコツ

 

新築ワンルームタイプのマンションのメリットはご理解いただけたと思います。では実際に新築ワンルームタイプのマンションに投資する場合の物件選びのコツをご紹介していきたいと思います。

 

① 立地第一主義で考える

不動産物件は築年数と立地で価格がほとんど決まります。新築物件の場合築年数は無関係ですので「立地」にターゲットを絞って物件を選択していきましょう。

 

≪好立地の条件≫

・駅に近い(交通の便が良い)

・ショッピングセンター街に近い

・学校や病院といった住環境が整っている

 

具体的には自分でも「この物件なら住んでみたい」と思える物件が魅力的な物件ということになります。入居者目線で物件を吟味していきましょう。

② 低層階より高層階

マンションの場合、低層階よりも高層階のほうが人気が高く、物件価値も高くなります。ですから、できるだけ高層階にターゲットを絞って物件選びをしていきましょう。また高層階でも視界が悪い物件(景観がよくない)は物件価値が下がる傾向にあるので、実際にマンションからの景観を確かめて物件を選ぶようにしましょう。

③ 価格は近隣の新築ワンルームと比較してみる

自分の購入するマンション価値は近隣の同条件のマンションを調査分析することで物件価値を図ることができます。近隣マンションの価格はもちろんのこと、空室状況や家賃相場などをあらかじめ調査しておきましょう。

そうすることで、今後不動産投資をしていくうえでのキャッシュフローが立てやすくなります。

3 新築ワンルームタイプのマンション物件購入の時の注意点!

① 物件価格は割高ではないか

新築のマンションは不動産業者の利益が上乗せされているので、余りにも市場価格と乖離している場合は注意が必要です。割高な物件を購入してしまうと、なかなかローンが減らずに売却し難くなり、何かあった場合、数百万円を損切りして売却せざるを得ないという事例が多くありますので、近隣の市場価格を調べた上で購入を判断するようにしましょう。

② 家賃は適正か?中古マンションの相場賃料との乖離を調べる

新築物件は、プレミア性があり、新築時は高い家賃設定でも入居者が見つかり易いですが、一度中古になってしまうと、大幅に家賃が下落する可能性が高くなります。そうなると、収支を悪化させることになりますので、前もって中古物件の家賃相場を調べるようにしましょう。今後、中古物件の相場賃料でも、賃貸経営が成り立つのであれば問題はありませんが、新築物件の賃料と、中古物件の賃料の乖離率が大きい場合は大いに注意が必要です。

③ 管理費、修繕積立金は上がる前提で考える

新築マンションで投資する場合、家賃から管理手数料、管理費、修繕積立金を差し引いたものが手取り賃料になりますが、当初、管理費と修繕積立金は低く設定されていることが通常です。今後、長期で運用する場合、必ずこれらのコストが上昇するので注意が必要です。コストが上昇して、手取り収入が減り、収支が悪化するということを知っておかなければいけません。

 

 

今回は新築マンション投資のメリットや物件購入に関する「コツ」、購入時の注意点をご紹介してきました。新築マンションは、管理しやすいため不動産投資初心者向けの物件と言われますが、不動産投資は30年、40年、50年といった長期運用です。目に見えやすいリスクもそうですが、将来的なリスクも同じくらいに注意を払うように心がけましょう。

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