不動産物件を売却した場合、譲渡所得税がかかる場合があります。不動産物件を購入した時にも不動産取得税などの税金が発生します。このように不動産投資と税金は切っても切れない関係です。今回は不動産投資をする場合に知っておかなければならない税金をご紹介していきたいと思います。

1 不動産物件を購入した時にかかる税金

不動産物件を購入した場合にかかる税金はどのようなものがあるのでしょうか?

 

① 消費税

一般的に土地には消費税はかかりません。消費税がかかるものは以下になります。

 

・建物

・不動産会社に支払う仲介手数料

 

② 登録免許税*

登録免許税は土地や建物を登記する際にかかる税金です。

 

*参考:国税庁HP「登録免許税の税額表」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

 

ⅰ 土地

内容 税率
売買 20/1000
相続、法人の合併又は共有物の分割 4/1000
その他 20/1000

 

ⅱ 建物

内容 税率
所有権の保存 4/1000
売買又は競売による所有権の移転 20/1000
相続、法人の合併又は共有物の分割 4/1000
その他 20/1000

 

ⅲ 抵当権の設定登記

一般的に不動産物件をローンを組んで購入する場合、不動産物件に金融機関が抵当権を設定します。担保権の設定登記には(債権額)×1000分の4の登録免許税がかかります。

 

③ 印紙代

不動産を購入するときと不動産投資ローンを設定するときに印紙代がかかります。

 

  不動産売買契約書 金銭消費賃借契約書
500万円以下 1,000 2,000
1,000万円以下 5,000 10,000
5,000万円以下 10,000 20,000            
1億円以下 30,000 60,000
5億円以下 60,000 100,000
10億円以下 160,000 200,000
50億円以下 320,000 400,000
50億円超 480,000 600,000

 

④ 不動産取得税

不動産を相続以外の方法で得た場合にかかる税金です。固定資産税評価額×4%ほどの税金がかかります。

 

2 不動産を所有していることでかかる税金

不動産を所有することでかかる税金はどのようなものがあるのでしょうか?

 

① 固定資産税

固定資産税は固定資産を保有している人が支払う地方税です。基本的にその年の11日に物件を所有している人に課税されます。固定資産税の計算式は下記になります。

 

固定資産税=標準税率×1.4%

 

② 都市計画税

都市計画税は市街化区域内の土地、家屋の所有者が支払う地方税です。基本的に固定資産税と一緒に徴収されます。都市計画税の計算式は下記になります。

 

都市計画税=標準税率×0.3%MAX税率)

 

ただし都市計画税は物件がある地区ごとに細かく課税額が決められています。最大税率で0.3%です。詳しくは物件の存在する地方自治体に問い合わせをしましょう。

 

3 不動産物件を売却した時にかかる税金

不動産物件を売却した場合にかかる税金はどのようなものがあるのでしょうか?

 

① 土地や建物の譲渡所得に対する税金*

土地や建物を売却した場合譲渡所得税がかかる場合があります。

 

ⅰ 譲渡所得税がかかる場合

最初に課税譲渡所得金額を計算します。計算式は以下になります。

 

課税譲渡所得金額=譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)

 

単純に物件取得費用とそれに伴う費用が物件取得費用を下回る場合は渡所得税がかかりません(つまり赤字での売却の場合)。渡所得税がかかるケースは、キャピタルゲインを目的とした短期売買などがほとんどです。

 

ⅱ 長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得税には長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があり、それぞれ税率が異なります。

 

    所得税    住民税 合計
長期譲渡所得 所有期間が5年を超える場合 15 5 20%
短期譲渡所得 所有期間が5年以下の場合 30 9 39%

 

このように長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率がおよそ倍も異なるので、5年以下の保有期間での物件の売買は注意が必要です。

 

参考:国税庁HP「土地や建物を売ったとき」

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

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