不動産投資で経費として認められる項目は?

不動産投資分野だけに限らず、利益は収入から経費を引いた金額です。基本的に不動産投資での収益は経費と収入によって決まるということになります。今回は不動産投資における重要なアイテムである「経費」に関して考えていきたいと思います。

 

1 不動産所得とは?

不動産の利益は以下の式で計算することができます。

 

不動産所得=総収入金額 - 必要経費

 

不動産所得は経費と収入だけで算出していくことになります。大変シンプルですよね?

ここでのポイントは不動産投資は事業性の高い投資であるということです。単に経費を削減すれば利益が上がるわけではありません。それは、不動産所得が高ければ高いほど標準課税金額が高くなり、所得税や住民税が上がってしまうということになるからです。ですから不動産投資で支出した費用はしっかりと「経費」として計上し、節税効果を高めていきましょう。

2 不動産投資で認められる「経費」とは?

① 減価償却費

不動産投資の節税の強い味方が減価償却費です。減価償却費は不動産投資経費の「核」になる項目ですので、詳しく解説していきたいと思います。

 

ⅰ 減価償却費とは

減価償却費は物件の購入費用を物件の耐用年数で割った金額です。この減価償却費は毎年費用として計上することができます。いうなれば、帳簿上の費用ということです。ですから減価償却費を活用することで不動産投資の節税効果を高めることが可能です。

 

ⅱ 減価償却費の計算方法

具体的には、以下のように減価償却費を計算します。

 

(例)4,700万円で新築マンションを購入した場合(RC造の法定耐用年数は47年)

 

4,700万円÷47年(法定年数)=100万円

 

ですから、47年間100万円を減価償却費として経費に計上することができます。

② 租税公課

不動産投資では下記の税金は経費として計上することが可能です。

 

・物件にかかる固定資産税・都市計画税

・物件の取得時に発生する登録免許税・不動産取得税

・印紙税

 

所得税や住民税は経費として計上することはできません。

③ 保険料

不動産投資では下記の保険料は経費として計上することが可能です。

 

・火災保険

・地震保険

・賃貸住宅費用補償保険

④ 不動産投資ローンの利息

不動産投資のために借り入れた資金にかかる「利息」は経費として計上することが可能です。

⑤ 修繕費

物件の修理や改良のために支出した金額のうち、物件の維持管理や原状回復のために支出したと認められる部分の金額は、修繕費として経費に計上することができます。

具体的には給湯器の交換やエアコンの取り換え費用、入居者入れ替え時に発生するフローリングや壁紙の張替え費用は修繕費として計上できます。

またマンションの場合修繕積立費が発生しますが、修繕積立費も修繕費に計上することができます。

問題となるのは、物件の価値そのものを向上させる費用です。具体的には外壁の塗り替え費用などが該当します。こういった費用は修繕費として認められず、資本的支出になりますので注意が必要です*。

 *参考:国税庁HP「修繕費とならないものの判定」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5402.htm

⑥ 管理費

物件にかかる管理費は経費として計上することが可能です。

⑦ 広告宣伝費

入居者募集にかかる広告宣伝費は経費として計上することが可能です。

⑧ 交通費

物件を内覧するときに発生した交通費など不動産投資で発生する交通費も経費として計上することが可能です。

⑨ 接待交際費

不動産管理会社や税理士との打ち合わせに使った飲食費用も接待交際費として経費計上することが可能です。

⑩ 税理士や司法書士に依頼した場合にかかる費用
⑪ 通信費

不動産会社との通話料金やインターネットで物件を検索した場合にかかる通信費も経費計上することができます。

⑫ 新聞図書費

不動産投資に必要な情報を収集するために購入した新聞や本も経費として計上することが可能です。

⑬ 消耗品費

不動産投資にかかる消耗品も経費として計上することが可能です。

不動産投資で認められる経費は多岐にわたっています。しっかりと経費として計上することができる費用を活用して、不動産投資での節税効果を高めていきましょう。

 

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