不動産取引に於いて、いくつかの契約形態があることはご存知でしょうか?余り気にすることがないように思える「契約形態」を見ることで、不動産の裏が見えてくる。そのポイントを今日はお話ししようと思います。契約形態を上げてみると、仲介、代理、売主の3パターンに分かれます。今回はそれぞれをお話ししていこうと思います。

1、契約形態

1-1、仲介

仲介(媒介)は売主と買主双方の間に不動産業者が仲介人として入り、契約に至るまでの取引条件を調整する形で取引を成立させます。仲介会社が紹介、斡旋することです。 買主に変わって売主への要望や交渉なども行います。契約が成立した際は、仲介手数料として「物件価格の3%+6万円(税抜)」を上限として、売主と買主は仲介会社に支払うことになります。

1-2、販売代理

販売代理とは、売主から販売の代理権を与えられた不動産会社が、販売活動から契約まで行なうものです。売主の代理として販売する訳なので、買主からすると売主と直接の契約をしていることと同じです。代理に立つということは、仲介は存在しないことになるので、売主の仲介手数料は不要となる場合がほとんどですが、代って売主からは販売代理業者に代理手数料が支払われます。

1-3、売主

売主とはその物件の所有者のことです。販売の図面や売買契約書に「売主」と記載されていたら、不動産業者自身が土地や建物を直接販売していることを意味します。「自社物件・販売主」などと表記される場合もあります。物件の所有者(売主)から直接取引を行う為、仲介手数料はかかりませんが、物件事態に利益を乗せていますので、中には割高な物件である場合があります。

 

上記の内、取引数で言えば、仲介と売主の2パターンが多くなります。しかし、それぞれの契約に於いて、買主さんとしてメリット、デメリットがあるので認識しておく必要がありますので、それぞれに分けてお話しします。

2、仲介メリット、デメリット

メリットは、適正価格で取引されているということです。あくまで価格は売主が決めることなので、業者の意思は介入しません。不動産業者は売主、買主との間で条件面の調整を行うだけなので成約価格は相場価格になることが一般的です。また、仲介と言う立場から客観的な第三目線でのアドバイスや意見を聞くことが出来ます。

デメリットは自社で管理している物件ではないことから、物件情報が不足している場合があります。

3、売主メリット、デメリット

メリットは自社の物件のため物件情報がよく分かっている点と、瑕疵担保責任が2年以上あり、アフターメンテナンスにおける安心感があります。

デメリットは自社販売の物件しか取り扱っていない会社が多いため、紹介してもらえる物件が限られ、自社物件のみの提案になると、客観的な視点での提案などは受け難くなります。

また、不動産業者の利益が乗っているので、割高になるケースもあります。

4、まとめ

不動産の取引には、上記の点を理解した上で行いたいところです。収益不動産の取引に於いて物件を選ぶ際、利回りを重要な判断ポイントにすることが多いかと思います。その場合、安く購入したいのなら仲介物件がいいでしょう。逆に、経験値が低く、アフターメンテナンスを重視する時は不動産業者が売主になる物件を検討されるのもありかも知れません。不動産業者の色々な提案に頭が混乱してしまったという方や、物件の見方に自信がないという方は、このように取引形態から得られる情報をヒントに、物件を選定されてみると、意外にも自分にしっくりくる、お気に入りの物件に出会えるかも知れません。

 

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