知らないと大損する不動産ローン

予想以上の金利負担がある

不動産は株価や為替など同様に値動きを繰り返します。ですから、他の投資商品と同じように、購入の時期というものが、 投資パフォーマンスに与える影響は大です。

当然、安い時期に 買った方が、その後の運用を有利に進めていけるのですが、私のお客さんでそれとは真逆の状況にある方がいらっしゃいます。 昨年、都内の新築木造シェアハウスを購入しました。

お客さん

1億2000万円の借入を某地方銀行で

金利4.5%の30年間で組んでいます。

 

単純計算で月のローン支払い額=608,022円。賃料は、毎月サブリース(家賃保証)で約80万円ですから、キャッシュフローは毎月約20万ほどあります。なので、本人としては全く痛くもかゆくもないわけですが、私はすぐに借り換えをおすすめしました。

hanazawa
借り換えた方がいいっすよ

 

で現在、方向性として某地方銀行で金利約2%の20年で話をすすめています。そうすると、月のローン支払い額=607,060円。一見すると「あれ、変わんないじゃん?」と思いますが、全く大きな違いがあります。それは金利負担額というものです。ローンの支払いには金利と元金に分かれており、その金利の総支払い額が大きく違います。

それぞれの総金利支払い額を比較すると、

4.5%で30年の場合、98,888,053円

2%で20年の場合、25,694,400円

なんと、その差は73,193,653です。他に物件買えます。

 

そして、冒頭に書いたように、不動産価格は推移します。 これは、約10年周期にやってきます。そう考えると、おそらく今は山の付近にありますから、どこかの時期で何かしらのタイミングで市況は冷え込み、また盛り返してくるのが約10年後になると予測が出来るわけです。例えば、仮に10年後を売却のタイミングとしたときに、10年後の残債が売却益に直結します。

因みに、10年後のローンの残債はどうでしょう?

4.5%で30年の場合、96,107,321円

2%で20年の場合、65,975,134円

 

ここでも3000万円程の差が出ます。

 

そう考えると早急に借り換えた方がよいわけです。よく言われますが、不動産は出口戦略を持つことが大切です。最も重要なのは需要のあるマーケットに持つことですが、それ以外にもこのような融資条件を見直すことも、 投資効果を高める戦略のひとつです。

 

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