知らなかった!満室経営の理由

満室経営の秘密は何か?

忙しい師走を如何お過ごしでしょうか?わたしは、今年一年のお世話になった方々へのご挨拶を口実とした飲み会で毎日を過ごしております。

 昨日は、都内某区に居を構え、収益型防音マンションを展開する会社の社長と忘年会をさせて頂きましたが、この社長のすごいところは何といっても目の付け所。

 手がける分譲物件は立地が都内23区内、駅から徒歩6分以内という徹底ぶりですが、やはり肝は音大生や演奏者を対象とした「防音マンション」を分譲しているんです。聞くところによると、賃料は通常の20%~25%高いわけですが全物件ほぼ満室経営といった高稼働率です。

 

hanazawa
防音という希少価値が賃料を
20%~25%もアップさせて、
尚且つ、稼働率も上げる。
希少性は重要度が高いオプションですね。

 

わたしのような音楽性ゼロ。接点といったら酔っぱらった時のカラオケという程度の一般人にはイメージできないところですが、防音性というニーズって意外にあるんですね。都内音大生の数と都内防音物件数の需給バランスに大きな開きがあるということで、ニーズに対して市場が応えられていないという状態が満室稼働を維持してるわけです。 需要>供給ということなんですね。この需給バランスを保つことが不動産投資では理想です。このバランスが需要<供給になればなるほどリスクは高くなります。そして、残念ながらそのリスクをカバーできるスキルを持ち合わせていないと運用途中でデフォルトしてしまいます。スキルは技術ですから通常、初めからあるものじゃないです。スキルがないと安易に賃料を安くしたりします。スキルは、経験だったり、人脈だったり、知識ですが、やはり時間が必要です。 なので、私はいきなりドカンより、じわじわ地力を付けてからのドカンをおすすめしてます。

 

だって初投資で失敗なんてしてほしくありません!ハッキリ言います!

本業がある会社員の方は地方高利回り物件とかは普通に考えて運用できません!

素人大家さんにいきなり札幌S造とかをすすめる業者っていますけどハイリスクです。

 

 本来、不動産投資は他の投資に比べて低リスクなのは仕組みがシンプルだから。場所を間違えなければ最悪、大失敗はないんです。だからこそ場所が大事です。場所を間違えなければ予測できるリスクは回避できます。これが不動産投資リスクが低リスクといわれる所以です。なぜなら、賃貸マーケットを判断することはさほど難しくないはずです。賃貸需要と供給のバランスは人口と賃貸ポータルサイトで検索できた物件数で大方予測できますし、 なんなら地場業者に電話してください。聞けば教えてくれます。

 防音マンションの会長も21年前に200万を手にボロマンションの一室から始めて、21年かけて売り上げを50億までにしたらしいです。希少性の価値      ステップアップって、あらゆることで迷路を抜け出すヒントになる気がします。年末に身を引き締められた気がしました。

 来年もよろしくお願いします!

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